21/08/2023

Dema kirîna xanî, em pir caran hewce ne ku cûreyên cûda yên deynan bifikirin, di nav de du cûreyên sereke: deynên bi rêjeya sabît û deynên bi rêjeya guhêrbar. Zanîna cûdahiya di navbera van her du cûreyan de ji bo girtina biryara çêtirîn a deynê pir girîng e. Di vê gotarê de, em ê bikevin nav feydeyên îpotekek bi rêjeya sabît, taybetmendiyên îpotekek bi rêjeya guhêrbar bikolin, û nîqaş bikin ka meriv çawa dravdanên îpoteka xwe hesab dike.

Feydeyên Morgaja Bi Rêjeya Sabît
Îpotekên bi rêjeya sabît yek ji cureyên herî gelemperî yên deynan in û bi gelemperî di demên 10, 15, 20 û 30 salan de têne pêşkêş kirin. Avantaja sereke ya îpotekek bi rêjeya sabît aramiya wê ye. Her çend rêjeyên faîza bazarê biguherin jî, rêjeya faîza deynê wekî xwe dimîne. Ev tê vê wateyê ku deynkar dikarin tam bizanin ka ew ê her meh çiqas bidin, ev yek dihêle ku ew budceya xwe ya darayî çêtir plan bikin û birêve bibin. Di encamê de, îpotekên bi rêjeya sabît ji hêla veberhênerên ku ji rîskê dûr in ve têne tercîh kirin ji ber ku ew li hember zêdebûna potansiyel a rêjeya faîzê ya pêşerojê diparêzin. Berhemên Pêşniyarkirî:Qerza Civaka QM,DSCR,Daxuyaniya Bankê.

Analîza Morgajê ya Rêjeya Guhêrbar
Berevajî vê, îpotekên bi rêjeya guhêrbar (ARM) tevlihevtir in û bi gelemperî vebijarkên wekî 7/1, 7/6, 10/1 û 10/6 ARM pêşkêş dikin. Ev celeb deyn di destpêkê de rêjeyek faîzê ya sabît pêşkêş dike, piştî wê rêjeya faîzê li gorî şert û mercên bazarê tê sererast kirin. Ger rêjeyên bazarê dakevin, dibe ku hûn li ser îpotekek bi rêjeya guhêrbar faîzek kêmtir bidin.

Bo nimûne, di ARM-ya 7/6 de, "7" serdema rêjeya sabît a destpêkê temsîl dike, ev tê vê wateyê ku rêjeya faîza deynê di heft salên pêşîn de bêguher dimîne. "6" pirbûna sererastkirinên rêjeyê temsîl dike, ku nîşan dide ku rêjeya deynê her şeş mehan carekê diguhere.

Nimûneyek din a vê yekê "7/6 ARM (5/1/5)" e, ku tê de "5/1/5" di nav parantezan de qaîdeyên ji bo sererastkirinên rêjeyê diyar dike:
· "5" ya yekem rêjeya herî zêde temsîl dike ku rêje dikare di cara yekem de, ku di sala heftemîn de ye, were sererast kirin. Mînakî, heke rêjeya we ya destpêkê 4% be, wê hingê di sala heftemîn de, rêje dikare heya 4% + 5% = 9% zêde bibe.
· "1" rêjeya herî zêde temsîl dike ku rêje dikare her carê (her şeş mehan carekê) piştre were sererast kirin. Ger rêjeya we cara berê %5 bû, wê hingê piştî sererastkirina din, rêje dikare bigihêje %5 + %1 = %6.
· "5" a dawî rêjeya herî zêde ya ku rêje dikare di tevahiya temenê deynê de zêde bibe temsîl dike. Ev bi rêjeya destpêkê ve girêdayî ye. Ger rêjeya we ya destpêkê %4 bûya, wê hingê di tevahiya dema deynê de, rêje dê ji %4 + %5 = %9 derbas nebe.

Lêbelê, heke rêjeyên bazarê bilind bibin, dibe ku hûn neçar bimînin ku faîzek bêtir bidin. Ev şûrek dudevî ye; her çend feydeyên wê yên zêde hebin jî, ew di heman demê de xetereyên bilindtir jî bi xwe re tîne. Berhemên Pêşniyarkirî:Belgeya Tijî Jumbo,WVOE&P&L ya Xwe Amadekirî.

Meriv Çawa Dikare Pereyê Morgaja Xwe Hesab Bike
Çi cureyê deynê hilbijêrî bila bibe, girîng e ku meriv fêm bike ka dravdana morgicê çawa tê hesabkirin. Sermayeya deynê, rêjeya faîzê û dema wê faktorên sereke ne ku bandorê li mîqdara dravdanê dikin. Di morgicê ya bi rêjeya sabît de, ji ber ku rêjeya faîzê naguhere, dravdan jî wekî xwe dimînin.

1. Rêbaza Sermaye û Faîza Wekhev
Rêbaza wekheviya sermaye û faîzê rêbazeke vegerandina deynê ya hevpar e, ku tê de deynkar her meh heman mîqdara sermaye û faîzê didin. Di qonaxa destpêkê ya deynê de, piraniya vegerandinê ji bo faîzê diçe; di qonaxa paşîn de, piraniya wê ji bo vegerandina sermayeyê diçe. Mîqdara vegerandina mehane dikare bi karanîna formula jêrîn were hesibandin:
Mîqdara Vegerandina Mehane = [Serekeya Krediyê x Rêjeya Faîza Mehane x (1+Rêjeya Faîza Mehane)^Dema Krediyê] / [(1+Rêjeya Faîza Mehane)^Dema Krediyê - 1]
Li cihê ku rêjeya faîza mehane wekhevî rêjeya faîza salane dabeşkirî li ser 12 e, û dema krediyê tevahiya krediyê bi mehan e.

2. Rêbaza Prensîba Wekhev
Prensîba rêbaza wekheviya sermayeyê ew e ku vegerandina sermayeyê her meh wek xwe dimîne, lê faîz mehane bi kêmkirina gav bi gav a sermayeya nedayî kêm dibe, ji ber vê yekê mîqdara vegerandina mehane jî hêdî hêdî kêm dibe. Mîqdara vegerandina meha n-an dikare bi karanîna formula jêrîn were hesibandin:
Vegerandina Meha n = (Serekeya Krediyê / Dema Krediyê) + (Serekeya Krediyê – Tevahiya Serekeya Vegerandî) x Rêjeya Faîza Mehane
Li vir, tevahiya sermayeya dayîn, mîqdara sermayeya ku di (n-1) mehan de hatiye dayîn e.

Ji kerema xwe not bikin ku rêbaza hesabkirinê ya jorîn tenê ji bo deynên bi rêjeya sabît e. Ji bo deynên bi rêjeya guhêrbar, hesabkirin tevlihevtir e ji ber ku rêjeya faîzê dikare li gorî şert û mercên bazarê biguhere.

Her çiqas têgeha îpotekên bi rêjeya sabît û rêjeya guhêrbar nisbeten hêsan be jî, çend xalên girîng hene. Bo nimûne, îpotekek bi rêjeya sabît vegerandina deynan a sabît pêşkêş dike, lê heke rêjeyên bazarê dakevin, dibe ku hûn nekarin sûdê ji rêjeyek kêmtir werbigirin. Ji aliyekî din ve, her çend îpotekek bi rêjeya guhêrbar dibe ku rêjeyek faîzê ya destpêkê ya kêmtir pêşkêş bike jî, heke rêjeyên bazarê bilind bibin, dibe ku hûn di bin zexta vegerandina deynan a bilindtir de bin. Ji ber vê yekê, deynkar hewce ne ku aramî û rîskê hevseng bikin, dînamîkên bazarê bi kûrahî analîz bikin û biryarên çêtirîn bidin.

Dema ku hûn di navbera morgicê rêjeya sabît an rêjeya guhêrbar de hildibijêrin, girîng e ku hûn rewşa xwe ya darayî, toleransa rîskê û şert û mercên bazarê li ber çavan bigirin. Cûdahî, erênî û neyînî fêr bibin, û fêr bibin ka meriv çawa dravdana morgicê hesab dike. Ev zanîn ji bo pêşxistina stratejiyek deynkirinê ya guncaw girîng e. Em hêvî dikin ku nîqaşa di vê gotarê de ji we re bûye alîkar ku hûn qerza çêtirîn ji bo hewcedariyên xwe çêtir fam bikin û hilbijêrin.

Daxuyanî: Ev gotar ji hêla AAA LENDINGS ve hatiye sererastkirin; hin dîmen ji înternetê hatine girtin, rewşa malperê nayê temsîlkirin û bêyî destûr nayê çapkirin. Di sûkê de xetere hene û divê veberhênan bi baldarî be. Ev gotar şîreta veberhênana kesane pêk nayne, û armancên veberhênanê yên taybetî, rewşa darayî an hewcedariyên bikarhênerên takekesî jî li ber çavan nagire. Divê bikarhêner bifikirin ka gelo ti raman, raman an encamên ku li vir hene ji bo rewşa wan a taybetî guncaw in. Li gorî vê yekê bi xetera xwe veberhênan bikin.